Septiembre será el quinto mes consecutivo de rebajas en las cuotas de las hipotecas a tipo de interés variable que se revisan anualmente (una gran parte de las contratadas en nuestro país). Exactamente, la bajada del Euríbor supone un ahorro de 620 euros al año por cada 100.000 euros de hipoteca.

Para un préstamo tipo de 150.000 euros a 25 años, con un tipo de interés compuesto por el Euríbor más un diferencial de un punto porcentual, la rebaja es de 930 euros al año. 77 euros en cada cuota mensual.

El índice de referencia para la mayoría de hipotecas descendió al 3,166% de media en agosto, un mínimo desde octubre de 2022. Desde el dato de julio (3,526%), el retroceso es el mayor en 15 años. En agosto de 2023, el Euríbor cerró en un promedio del 4,073%. La caída desde entonces es la más acusada en 11 años, casi un punto porcentual de golpe. Desde abril hasta julio, los descensos habían sido mucho más tímidos.

“Cabe recordar que las revisiones [de las hipotecas] se hacen con relación al dato del mismo mes del año anterior, y la cuota de agosto y previsiblemente del resto de meses a partir de ahora, hasta diciembre, serán las que más rebaja experimenten, porque el Euríbor, entonces, superaba el 4%”, explican los expertos de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros). También disfrutarán de un ahorro de cerca de 28 euros al mes quienes revisen sus préstamos cada seis meses.

El índice de las hipotecas protagonizó una escalada histórica desde el 0% en el que cotizaba en 2022 como consecuencia de las subidas de los tipos de interés oficiales que empezó a ejecutar en julio de ese año el Banco Central Europeo (BCE) para luchar contra la inflación. En junio de este 2024, la institución decidió empezar a revertir este ciclo de austeridad monetaria tras llevar el 'precio' del dinero en la eurozona hasta el 4,5%. El primer recorte de tipos de 0,25 puntos (al 4,25%) ya había sido adelantado por el Euríbor, como se puede observar en el gráfico de esta información.

En estos momentos, el índice de referencia para los préstamos, que depende de los bancos, sigue proyectando más bajadas de los tipos de interés del BCE. En su cotización diaria ya ha profundizado por debajo del 3,1%. “Con la contención de la inflación [en agosto las subidas de precios se moderaron al 2,2% en el conjunto de la eurozona, cerca del objetivo teórico de los bancos centrales], se espera que la institución monetaria continúe relajando su política monetaria en los próximos meses, lo que debería prolongar las tendencias positivas en el crédito”, apunta José Félix Izquierdo, economista de BBVA Research, en un artículo publicado recientemente.

“Esta bajada es una buena noticia para el mercado hipotecario, que podría empezar a animarse a partir del mes de septiembre [las hipotecas nuevas son más baratas ahora que en los últimos meses] y también es una buena noticia para los ciudadanos que tengan contratada una hipoteca variable, que verán cómo las cuotas de sus hipotecas bajan en la siguiente revisión”, incide, en la misma línea, Simone Colombelli, analista y asesor del comparador iAhorro.

La tendencia es relevante porque hay que recordar que en nuestro país el 70% de las hipotecas son variables, y que los cambios a préstamos a tipo fijo han sido muy complicados en esta crisis de inflación por la opacidad de la bancos y la falta de competencia, como han admitido desde el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, hasta (indirectamente), el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos.

La austeridad monetaria del BCE se ha notado efectivamente en el bolsillo de las familias hipotecadas y en la concesión de hipotecas, que no han parado de retroceder fuertemente mes tras mes desde 2023. Pero esta contracción del crédito no quiere decir que no haya habido demanda de viviendas. La única demanda que se ha quedado asfixiada es las familias con menos ingresos, atrapadas en muchos casos en un mercado del alquiler igualmente prohibitivo.

De hecho, las consecuencias de la estrategia del BCE para contener la inflación son todavía muy importantes para las familias hipotecadas. Por cada 100.000 euros de préstamo a tipo de interés variable, el encarecimiento desde 2022 es de alrededor de 2.000 euros año pese a las últimas bajadas. Según la última encuesta Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF), con datos de 2023, el quinto de hogares más pobre en nuestro país dedica un 41% de su gasto total a la vivienda, incluyendo los suministros y calculando un “alquiler imputado a la vivienda en la que reside el hogar cuando es propietario de la misma o la tiene cedida”.

Esta era básicamente la estrategia de los bancos centrales: encarecer la financiación en general para ahogar el poder de compra de las familias y también la capacidad de invertir de las empresas y forzar así una moderación de la inflación. Esta estrategia conlleva el riesgo de meter a la economía en recesión, lo que ya le ha ocurrido a Alemania, mientras que en otros países de la eurozona se ha vivido un estancamiento. España es una excepción positiva en este contexto.

Este mes, se prevé que el BCE vuelva a bajar los tipos de interés oficiales (su consejo de gobierno se reúne el 12 de septiembre), después del primer recorte en junio y de mantenerse a la espera en julio. La clave está en que la Reserva Federal (la Fed, el banco central de Estados Unidos) ha confirmado que también va a comenzar los descensos del 'precio' del dinero, porque la inflación está bajo control “en una trayectoria sostenible de regreso al 2%”.