Hacía unos meses que Pelayo y Carla habían dejado de buscar piso de forma activa.

Acudieron a la cita, en un proceso que acabó siendo a contrarreloj. “Durante la visita nos comentaron que ya había otras tres personas interesadas: una quería el piso para vivir y los otros eran inversores, uno extranjero y otro nacional que podía hacerles llegar el dinero al día siguiente y que lo quería solo porque sabía que los precios en la zona subirían”, recuerda Pelayo. Tras 40 minutos, la pareja convenció al propietario, un particular, para que les diera unos días de margen “para hacer números”. En solo tres días tuvieron que tomar una de las decisiones más importantes, en términos económicos, de su vida.

El caso de Pelayo y Carla (nombres ficticios), de 35 y 32 años, muestra una barrera de acceso a la vivienda, incluso para aquellas familias y jóvenes que pueden superar la económica. “Nuestro problema es que teniendo un ahorro que no está mal y buenos sueldos, competimos con gente que quiere los pisos para invertir”, lamentan. En 2023, el 56,2% de las operaciones de compraventa de vivienda en España se realizaron sin hipoteca, casi seis puntos más que el año anterior y la tasa más alta desde 2015.

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el mercado inmobiliario español sufrió un cambio trascendental. “La decisión de restringir el crédito para preservar el sistema financiero limitó mucho quién podía hipotecarse para comprar una vivienda”, explica el director del área de Vivienda del Instituto de Investigación Urbana (IDRA), Jaime Palomera. Como los ciudadanos necesitan vivir bajo un techo, la consecuencia de que baje la compra es que sube el alquiler. “Tienes a toda la población de bajos recursos, que en muchos casos sufrieron las consecuencias de la gran recesión, y a todos los jóvenes y no tan jóvenes que se emancipan pero no puede comprar, así que se abre un negocio muy importante”, señala el investigador.

Esta situación, acompañada de políticas fiscales favorables, ha hecho que los multipropietarios aumenten en todos los segmentos. “La población que ya tenía propiedades son, por lo general, los estratos de mayores ingresos, que suelen tener menos costes de vivienda y, a su vez, viviendas en alquiler. Esto les permite tener una capacidad de ahorro mayor y más ingresos, tanto de rentas del trabajo como inmobiliarias, y adquirir más viviendas”, analiza Palomera. “Es un proceso lento, pero que genera un aumento paulatino de los grandes propietarios”. En Barcelona, por ejemplo, una de cada cuatro viviendas está en manos de una persona, física o jurídica, con al menos ocho inmuebles.

Como se aprecia en el siguiente gráfico, el número total de viviendas compradas cada año por sociedades se ha mantenido más o menos estable en la última década. En 2023 fueron 63.127, casi el 11% del total de operaciones ejecutadas en ese ejercicio. “El dato agregado del mercado conjunto no ha aumentado significativamente, pero tenemos que ir al caso del área metropolitana X o a la provincia Y. Hay un problema de concentración de población en determinados grupos urbanos, como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, que ha encarecido muchísimo el precio”, indica Marina Asensio, economista de la consultora Afi y natural de Málaga, donde “los jóvenes compiten con gente que quiere comprar vivienda y ponerla en uso turístico o con extranjeros con mejores salarios que quieren jubilarse” en la zona.

A Alejandro, que tiene 34 años y está buscando un piso para comprar y emanciparse, después de ahorrar durante años en casa de sus padres, le sorprendió la primera vez que le preguntaron si necesitaba pedir hipoteca. “¿Quién no necesita una hipoteca para comprarse un piso?”, planteó incrédulo. A falta de un mayor desglose de los datos públicos, de las visualizaciones anteriores se extrae que más de la mitad de la compra de vivienda se hicieron sin hipoteca y que, del total, el 89% las compraron personas físicas.

La pregunta de Alejandro la responden las expertas. “Personas que acumulan una gran liquidez. España es un país de grandes tenedores, en el que un porcentaje alto de gente tiene una segunda vivienda. O gente que hereda: todos los días muere alguien y quien se muere ahora tiene una riqueza acumulada bastante alta, porque tuvo acceso a vivienda”, enumera Asensio. Un estudio de su autoría, Demografía, vivienda y brechas de riqueza, publicado este miércoles por la Fundación Afi Emilio Ontiveros, corrobora que “mientras que las cohortes de mayor edad han mantenido recurrentemente una tenencia de vivienda principal superior al 80%, al tiempo que incrementaban sistemáticamente la tenencia de otras propiedades inmobiliarias hasta niveles cercanos al 60%, las cohortes de menor edad registraban, un drástico descenso en la tenencia de vivienda principal, desde niveles cercanos al 70% al inicio de siglo, o en medio de la crisis financiera e inmobiliaria, hasta apenas un 32% en 2022.

El economista e investigador en KSNET, Pablo Tucat, añade otro actor a este grupo: “Las personas físicas extranjeras con elevado poder adquisitivo, que también hacen compras al contado, sobre todo en zonas costeras”.

En el grupo de personas que compran al contado están también los multipropietarios que gestionan sus inmuebles sin montar una empresa o una sociedad, que no son pocos. La última estadística detallada del IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas), con datos de 2022, arroja que uno de cada cinco declarantes con una renta de entre 30.000 y 60.000 euros brutos al año tiene unos ingresos medios de casi 800 euros al mes por arrendar propiedades que, además, suben entre los más ricos.

La entrada en el mercado de actores que ven la vivienda como una inversión y no como un lugar para vivir ha provocado, a juicio de Palomera, dos efectos claros. El primero es inflacionario. “Hasta hace unos meses, ha habido una caída de las concesiones hipotecarias, así que mientras la demanda real (para vivir) estaba cayendo, los precios continuaron subiendo y, en algunos lugares (Madrid y Balears), incluso superaron los de la burbuja”, indica el investigador, que señala que “si no hubiera toda esa demanda de vivienda como activo, no habría este efecto de recalentamiento permanente”.

El segundo efecto es menos medible, pero también es evidente y tiene que ver con una mayor presión sobre los compradores particulares que buscan su primera vivienda. “Llevo meses buscando y los pisos vuelan. No tienes tiempo para reflexionar y temo que, cuando encuentre algo que me guste, no pueda optar a él por las prisas”, lamenta Alejandro. Pelayo y Carla han superado ya ese escalón, pero relatan un escenario de extrema presión. “Tuvimos tres días para echar cuentas, calculando cuánto dinero teníamos, cuánto nos pueden prestar nuestros padres, para contactar con una empresa de reformas y pedir un presupuesto aproximado... Y luego te abruma lo que te dice todo el mundo: que pidas las actas de las últimas reuniones de vecinos, el comprobante de que ha pasado la inspección técnica de edificios, si has mirado las cañerías... Es imposible, claro que no lo hemos mirado. ¡Si hemos estado 40 minutos en la casa!”, recuerda él.

Según los datos de Idealista, el 13% de las viviendas que se publicaron en el portal durante el tercer trimestre de este año no estuvieron ni una semana anunciadas. El estudio muestra que esa tasa es mucho mayor en capitales de provincia como Granada (25%), Girona (22%) y Pamplona (20%). En Madrid, el 18% desaparecen antes de siete días, un punto más que en Barcelona.

“Las familias tienen la entrada, pero compiten con actores que no necesitan hipoteca, agilizan el proceso, pagan al contado e, incluso, pueden pagar un poco más. Además, en muchos casos prácticamente no necesitan ni visitar la vivienda, porque la ven como un activo, a diferencia de una familia que igual necesita ir cinco o seis veces, porque es la decisión más importante en términos económico y emocionales de su vida”, desarrolla Palomera.

Para Tucat, la participación de personas jurídicas en el mercado inmobiliario “no es necesariamente negativo”. Hay ejemplos, como las Housing Associations, modelos de gestión basados en el no-lucro que operan con éxito en otros países, como Austria, Canadá o Dinamarca y cuya expansión en España es todavía ínfima. “La preocupación surge en torno a un tipo específico, que son las empresas privadas, los fondos de inversión o las Socimis, que no son intrínsecamente malas, porque pueden aportar beneficios en el plano teórico, pero que están vinculadas con un claro síntoma de mercantilización de la vivienda, que está en el trasfondo de muchos problemas vinculados al precio”, señala el economista.