El Gobierno tenía un plan para construir hasta 15.000 viviendas de alquiler asequible. Sareb pondría los suelos durante 80 años y el capital levantaría y gestionaría los edificios con una rentabilidad limitada.

La semana pasada, la Junta General de Accionistas de Sareb acordó paralizar “temporalmente la comercialización y la venta de todos los activos inmobiliarios susceptibles de formar parte del parque estatal de viviendas de alquiler asequible y social”, según la comunicación remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. El objetivo, indica la nota, es trabajar “en coordinación con SEPES (la entidad de suelo público estatal) y con los departamentos ministeriales competentes” para encontrar “alternativas que permitan a Sareb colaborar en la generación del parque estatal de vivienda de alquiler social o asequible”.

Así, todos los suelos o activos residenciales susceptibles de formar parte de ese parque público, actualmente en propiedad de la Sareb, están paralizando al menos hasta el 30 de junio a la espera de ser analizados de nuevo. Esta decisión llega tras el anuncio del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de que el banco malo transferiría estos activos al Sepes, sobre la que se levantaría la nueva empresa pública de vivienda en la que trabaja el Ministerio de Isabel Rodríguez. Precisamente, Sánchez anunció esta intención el pasado 13 de enero, una semana antes de que se cerrase la licitación del proyecto Viena que quedó desierta.

El proyecto, aprobado en julio de 2024 por el Consejo de Administración de Sareb, el conocido como 'banco malo', permitiría la construcción de más de 10.600 viviendas sobre los suelos de la entidad. La cifra podrían ampliarse a 15.000 viviendas pero, ocho meses después, no tiene comprometido ni un ladrillo. Viena se enmarca dentro del Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA) aprobado por el Gobierno dentro del compromiso del presidente Pedro Sánchez para la movilización de más de 184.000 viviendas a precio por debajo de mercado.

“Tras quedar desierta la licitación, Sareb inició una ronda de contactos con los inversores para analizar las causas e intentar relanzar el proyecto en el futuro”, indican fuentes de la entidad. Aunque ese futuro no tiene fecha, esta sociedad, dependiente del Ministerio de Economía, si ha identificado algunos de los “escollos” para la puesta en marcha del plan: “La estructura con la que se habían diseñado los lotes geográficos, incorporando suelos localizados en distintos municipios y mezclando distintas comunidades autónomas”.

En una primera parte del proyecto fallido, Sareb había licitado 50 suelos en 39 municipios, agrupados en siete lotes, en los que se podrían construir 3.770 viviendas. “Los inversores prefieren localizaciones más concretas, ya que hay determinadas zonas que no despiertan tanto interés”, admiten desde la entidad, que habían contactado previamente con posibles interesados en participar en el proyecto, tanto en España como en Londres. Además, habían encargado a la consultora PwC un estudio sobre la hipotética rentabilidad del proyecto, en torno al 7%.

¿Dónde estaba el problema? La Sareb se creó en 2012 para asumir los activos tóxicos de los bancos tras la crisis financiera, con el objetivo de deshacerse de ellos y recuperar una parte del milmillonario rescate bancario con dinero público. “Lo que queda como suelo libre de edificación después de 13 años son solares pequeños en general, bastante residuales y en sitios diversos”, indica el vocal secretario de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Josep Donés. Es decir, lo bueno ya está colocado.

El proyecto estaba centrado principalmente en la búsqueda de inversores, que financiaran los cerca de 480 millones de euros previstos para la primera fase, para lo que Sareb mantuvo reuniones con un centenar de actores nacionales e internacionales. “En este tipo de colaboraciones público-privadas, el capital viene de lo que llamamos core, que quiere obtener muy poca rentabilidad pero con un negocio muy seguro”, indica el director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Jorge Ginés. Y esa seguridad es lo que, a su juicio, fallaba en el plan.

“Para tener una rentabilidad a 80 años, tienes que garantizar una ocupación por encima del 95% y una morosidad tendente a cero. Estos son los requisitos que no cumplía el proyecto Viena, porque los suelos no están donde la gente quiere vivir, así que no tienes garantizado que lo vayas a llenar, y son zonas de renta per cápita baja, así que tampoco te garantiza la renta”, considera Ginés. “Esto era vox populi en el sector y se le había dicho a Sareb desde el primer momento. El pliego estaba mal parido desde el principio por ese tipo de inversor al que iba dirigido que, por una cuestión operativa y de eficiencia en la gestión, busca la mayor concentración”, añade.

Esta fórmula, la de la concentración, la comparte también Donés. “Sareb siempre ha ido en la línea de trabajar en el ámbito local. Si vas a una localidad pequeña y tienes un solar, los promotores locales son los que van a ir”, propone.

Mientras se resuelve y concreta el nuevo Proyecto Viena, sobre lo que algunas fuentes cercanas a la Sareb aclaran que hay voluntad, el Ministerio de Vivienda ha conseguido incrementar el porcentaje de viviendas públicas que, si bien supone solamente el 3,3% del total, según los datos del Observatorio Social de la Vivienda, ha crecido desde el 2,5%. Además, la ministra Rodríguez señaló este miércoles durante una intervención en el Congreso que el indicador de esfuerzo de los hogares al pago del alquiler se ha reducido 13 puntos en tres años y se sitúa ahora en la cifra más baja desde 2013. En total, según los datos de Eurostat, el 28,1% de los hogares destina más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler.