Aún no había entrado en vigor la Ley de Vivienda que prohíbe a las agencias cargar los honorarios a los inquilinos, pero decidió realizar todas las gestiones por su cuenta: “Soy jurista y tengo el conocimiento para redactar y adaptar a la normativa el contrato y evitar ese gasto a las personas interesadas”. Ya entonces comenzó a recibir un aluvión de emails de inmobiliarias interesadas por su piso, que ignoró. El anuncio era claro, “de particular a particular”.

Unos años después, ya con la norma activa, tuvo que reiniciar el proceso. “Publiqué el número de teléfono por error y, en un día, llamaron 4 inmobiliarias”, explica en conversación con elDiario.es. La estrategia es de sobra conocida. “Una práctica habitual entre los intermediarios es identificar a los propietarios que anuncian sus viviendas en los grandes portales, con el fin de ofrecerles servicios de gestión”, señala un estudio del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona sobre el Impacto de las inmobiliarias en el mercado del alquiler.

La investigación parte de una encuesta a cerca de 2.200 hogares en Barcelona y Madrid y entrevistas cualitativas a agentes y propietarios de vivienda en alquiler. “Los arrendadores entrevistados afirman haber recibido un gran número de llamadas de agencias inmobiliarias a las pocas horas de publicar su anuncio en el portal”, indica el trabajo, que señala los “fuertes incentivos” que suponen para los caseros que esos servicios de gestión se oferten, incluso, sin coste.

En el estudio, los autores identificaron cómo el volumen de viviendas que gestionan las inmobiliarias están aumentando a buen ritmo. “Barcelona es la ciudad vanguardia en este sentido, con el 75% de los contratos firmados en el último año gestionados por agencias. En Madrid, el porcentaje es bastante menor, pero detectamos que está creciendo a un ritmo más alto”, indica el investigador Jaime Palomera. Como muestra el siguiente gráfico, el número de acuerdos de particular a particular en Madrid ha caído 15 puntos en un lustro.

“El principal mecanismo de captación de oferta es ofrecer el servicio al casero, pero hacérselo pagar al inquilino”, indica Palomera, a través de la introducción de “gastos de todo tipo que permiten cobrar (los honorarios) de manera velada, a pesar de que la ley es clara”. Precisamente, Consumo investiga a varias inmobiliarias tras detectar prácticas ilegales, como el cobro de comisiones por la gestión y cláusulas abusivas, como el seguro de impago de alquiler o servicios de otro tipo.

Cuando contactaron a Eric con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda que prohíbe estos cobros, le sorprendió que le ofrecieran el servicio de forma gratuita. “Al rechazarlos, me insistían o me trataban como si fuera tonto por no aceptar unos servicios que, me reiteraban de forma continua, eran gratis, aunque en realidad no lo sean, porque no los iba a pagar yo, pero alguien los iba a pagar”, desarrolla.

¿Y quién los paga? “De forma general, las agencias siguen cobrando los honorarios a los inquilinos, en vez de a los arrendadores, porque su negocio está en explotar a los inquilinos”, denunciaba Víctor Palomo, portavoz del Sindicato de Inquilinas, en esta información.

Para Palomera, que es antropólogo y doctor por la Universitat de Barcelona, estas tácticas de captación de oferta, muy normalizadas, suponen en la práctica una barrera a la libre competencia. “Es un mercado cautivo de manual. Cada vez hay un mayor consenso entre los operadores para cobrar honorarios al inquilino; si cada vez más pisos se alquilan a través de inmobiliarias, a no ser que tengas un conocido, cuando entras a un gran portal no vas a tener alternativa”, desarrolla.

“Alquileres más altos, más abusos y un intento por esquivar la ley”

“Sabemos, por la investigación y la práctica, que el objetivo de las inmobiliarias es ganar dinero y generar ingresos. Con las hipotecas, tenemos muchas experiencias de abuso, que se han trasladado al sector del alquiler, que es lo que está creciendo actualmente”, explica la doctora en Geografía y experta en vivienda Melissa García-Lamarca. Esta tendencia, considera, se traduce en “alquileres más altos, más abusos y un intento por esquivar la ley, cobrando diferentes tasas o servicios”. “Es jugar con la desinformación o la falta de información de las inquilinas y los inquilinos”, que quedan en “una situación mala”, aclara.

Según los datos de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas, los beneficios de los intermediarios del sector inmobiliario, sin incluir la construcción, se han disparado en un 52% desde 2015, 34 puntos por encima de las ventas y sin generar prácticamente empleo nuevo.

Pese a que el mercado del alquiler en España está muy atomizado, con el 95% del parque de viviendas en manos de particulares, que en 3 de cada 4 contratos firmados en Barcelona en el último año hayan estado intermediados por agencias da una muestra de la influencia de estas empresas para imponer no solo las condiciones, también para incluir en los precios. “Me sorprendió que me dijeran que podía alquilar la vivienda más cara, sacarle más partido. Vi voluntad de inflar la burbuja”, señala Eric, que actualmente también está de alquiler.

“Basta con que haya cadenas grandes, con muchas franquicias, que empiecen a llamar a los anuncios de los portales para distorsionar cualquier dinámica que se pareciera al libre mercado”, continúa Palomera. El experto pone como ejemplo la multa de 1,25 millones de euros que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) impuso en 2021 a un grupo de empresas especializadas en la intermediación inmobiliaria, incluida Idealista, por ponerse acuerdo para fijar precios y comisiones mínimas. Salvando las distancias, porque en el caso de las inmobiliarias no se ha demostrado que hayan llevado a cabo de forma explícita ningún acuerdo, el pronunciamiento de este organismo venía a señalar que un grupo de compañías tiene capacidad para distorsionar el mercado.

“Por favor, abstenerse agencia”

Lourdes alquila el piso de su padre en Madrid, donde las inmobiliarias acaparan cada vez más mercado. Hace más de cinco años, el 73% de los contratos que se firmaban en la ciudad se acordaban entre propietarios e inquilinos, sin intermediarios. Las cifras están lejos de las de Barcelona, pero esa relación directa no ha parado de acortarse.

Pese a esta tendencia, Lourdes prefiere entrevistar y conocer por sí misma a las personas a las que renta el inmueble. “Es mi piso y lo hago porque lo necesito, no es un negocio”, sostiene. Por eso, cuando colgó el anuncio en Idealista y Fotocasa en octubre del año pasado dejó bien claro que no quería que la contactasen agencias. “Las primeras en llamar fueron agencias. Están al loro y en cuanto sale un anuncio, te llaman. No respetan que lo quieras alquilar por tu cuenta”, explica.

En su caso, admite que nunca le ofrecieron el servicio de forma gratuita. En su caso, el cebo siempre era llegar a más clientes o la promesa de “una gente muy maja que busca justo lo que se alquila”, explica. Tras las negativas, Lourdes detectaba un tono sibilino: “Te dicen que te envían a alguien directamente, que estás perdiendo el tiempo o te desean suerte de una manera despectiva”.

El propio Idealista señala en su página web que “los portales inmobiliarios son una de las mejores opciones para la captación inmobiliaria” porque tienen “toda la información” que necesitan las agencias y “permiten contratar servicios” y “ahorrar tiempo y dinero”. Ya en un artículo publicado en 2020 estimaban que “aproximadamente un 10% de los particulares contactados para captar su inmueble accede a trabajar con una agencia inmobiliaria”.

La cuestión de fondo es si la gestión de las agencias mejora las condiciones en las que se habitan los hogares. “Al contrario de lo que suele decir, la mayor profesionalización del mercado de alquiler ha empeorado las relaciones entre caseros e inquilinos”, indica el informe del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona, que apunta a que “a mayor presencia de inmobiliarias y menor trato directo entre las partes, peor es la experiencia del inquilino”.

Según la investigación, la experiencia empeora en todos los campos, desde la satisfacción con la vivienda, hasta las subidas de precios, la desinformación, la sensación de inestabilidad residencial o la discriminación en el acceso. La encuesta revela que en Madrid, el 63% de quienes tratan con una inmobiliaria no están satisfechos con su vivienda, frente al 51,4% de quienes lo hacen directamente con el propietario. En Barcelona, son el 66,8 y el 55,4% respectivamente.

El estudio identifica como razones que contribuyen a la insatisfacción con la vivienda problemas como la falta de reparaciones, los aumento de alquiler ilegales, el cobro de tasas, la falta de mantenimiento de zonas comunes o las presiones y amenazas para abandonar el inmueble. En general, quienes tienen trato directo con el casero en Madrid aseguran tener algún tipo de contratiempo de este tipo en el 32,4% de los casos, 20 puntos menos que los que tratan con la agencia. En Barcelona, la diferencia es similar, del 21,3 al 42,8%.

Los datos de la encuesta presentan grandes diferencias en asuntos muy concretos que suponen auténticos quebraderos de cabeza para la población inquilina. En Barcelona, por ejemplo, el 32% de los inquilinos que tratan con inmobiliarias afirman que sus caseros se han negado a reparar deterioros importantes, frente al 14% de quienes hablan directamente con el propietario. En el caso del arreglo de electrodomésticos, la diferencia también se multiplica por dos: el 20%, frente al 9% que trata con su casero. Y en Madrid los números se parecen. Entre quienes tratan con la agencia, el 25% indica problemas con reparaciones de deterioros y el 19% de electrodomésticos, frente al 14 y al 11% de quienes tratan con los propietarios.

Al margen de los grandes rentistas o de aquellos que solo buscan exprimir al máximo a sus inquilinos, Eric hace su propio análisis de estos datos: “A mí, me interesa tener a alguien que esté bastante tiempo, a gusto y que cuide el piso. El interés de la inmobiliaria no se corresponde con esto. En la medida en que cobran por enseñarlo y alquilarlo tienen el incentivo de que cuantas más veces lo alquilen, más ganan”.