En mitad de la manifestación por el derecho a la vivienda que recorrió las calles de Madrid el pasado mes de octubre, una joven alzaba un cartel escrito a mano: “¡No puedo comprarme una casa porque estoy pagándole la hipoteca a mi casero!”.

La situación se agrava, porque hace un año, eran nueve, aunque en algunos casos esta situación se cronifica. En Madrid, los precios se desligaron en 2014 y, tras un impás por la subida de tipos, el alquiler superó a la cuota hipotecaría ya durante todo 2024. En Valencia, Málaga y Alicante, por ejemplo, la diferencia se mantiene estable desde hace una década y en Barcelona, pese a una tendencia similar, a partir del año 2023 la distancia se ha hecho mayor. En Sevilla, Zaragoza o Las Palmas, ocurre algo parecido.

“Lo lógico sería que las cuotas y los alquileres estuvieran más o menos a la par o, en todo caso, que estos últimos estuvieran algo más bajos, pero esta situación es perfecta para inversores: pides un crédito para comprar una vivienda, te lo paga el inquilino, además ganas dinero y en 25 años te encuentras con un inmueble 100% de tu propiedad que tiene un precio mucho más alto”, explica el presidente de la tasadora, Germán Pérez.

Según indica el estudio, “los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente las cuotas a pagar por la adquisición de vivienda y, por otro lado, los alquileres han seguido evolucionando al alza en la mayor parte de los municipios”. En concreto, los de más de 100.000 habitantes donde la renta supera o iguala los 11 euros por metro cuadrado han pasado de 12 a 34 en solo un año. Con esa referencia, el alquiler de un piso de unos 50 metros saldría por 550 euros, pero ese precio medio es superior en más de una treintena de municipios. En Barcelona, según estos datos, el precio medio por metro cuadrado supera los 23 euros y, en Madrid, está por encima de los 20. Son las principales zonas metropolitanas, pero el auge de los precios ha tensionado a todas las grandes ciudades y zonas turísticas.

Como puede verse en el siguiente mapa, las mayores diferencias se encuentran en Santa Coloma de Gramanet, Badalona, L'Hospitalet de Llobregat, San Cristóbal de la Laguna, Murcia, Reus, Telde y Huelva, con alquileres entre el 43 y el 38% por encima de la cuota de los hipotecados en esos municipios. Ante la falta de registros públicos, para el análisis la tasadora utiliza los precios medios de oferta de alquiler y venta de la plataforma Idealista y calcula una cuota de una hipoteca tipo de 24,67 años al 3,206% de interés por el 80% del valor del inmueble.

En este mapa, donde puede consultarse municipio a municipio la diferencia porcentual entre cuota hipotecaria y alquiler, se aprecia que las ciudades de A Coruña, Pamplona, Madrid y Bilbao son en las que las diferencias son menos pronunciadas, pero también evidentes.

En 2023, Sara recibió una llamada del que había sido su casero durante casi una década para informarla de que iba a vender la vivienda por un precio “desorbitado”. Cuando llegó a aquel piso, el propietario le había puesto un alquiler de 700 euros, que se comprometió a no tocar. “En el momento en que sé que tengo que irme y me pongo a buscar de nuevo, los precios subían de los 1.000, 1.200, 1.300 euros... Al mirar precios de venta, la hipoteca se quedaba por la mitad. Nunca me había planteado comprar una casa, pero cuando vi la diferencia, fue decisivo”, explica la joven, que entonces tenía 29 años.

Según el informe 'Un problema como una casa', publicado este jueves por el Consejo de la Juventud de España, el 48% de los menores de 30 años emancipados destinan más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, frente al 22,5% de quienes lo emplean para pagar una hipoteca. De este segundo grupo, más del 43% necesitó ayuda para acceder a ella.

Sara consiguió una hipoteca gracias a algunos ahorros y el aval de sus padres, pero la trampa que supone el alza de los precios del alquiler atrapa cada vez a más jóvenes y familias. El informe 'El mercado de alquiler, fuente de desigualdad social', del Grupo de Estudios Críticos Urbanos, ya alertaba hace unos meses de la enorme brecha entre una generación de inquilinos, con una renta mediana bruta por hogar de entre 19.758 y 26.288 euros, y la de los caseros, de entre 50.604 y 56.473 euros al año. Una diferencia que, indicaban, “proviene mayoritariamente de la población con menores ingresos” a la que “el elevado previo de los alquileres les lleva a situaciones de mayor empobrecimiento y precariedad”.

El estudio 'De propietarios a inquilinos. Informe sobre la creciente desigualdad en el acceso a la propiedad' apunta en la misma dirección. “Las dinámicas del mercado del alquiler lo han convertido en un mecanismo de transferencia de rentas entre la población inquilina y la rentista, que acumula propiedades sobrantes, siendo este cada vez más un vector de desigualdad social”, indica el trabajo del Instituto de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), que concluye que “la mayoría de inquilinos no creen que puedan comprar una vivienda en el futuro”.

Esta creencia, que contrasta con el hecho de que la cuota hipotecaria media sea más baja que el alquiler —sin tener en cuenta otros gastos añadidos, en uno y otro caso—, se sustenta en dos ejes. Por un lado, la inestabilidad económica. Por otro, la escasa capacidad de ahorro de determinadas poblaciones, incapaces de hacer frente a la entrada de un piso. Según los datos de la encuesta del Consejo de la Juventud, la cuantía de entrada de hipoteca media de los jóvenes emancipados fue de 21.142,5 euros.

Pese a tener un trabajo estable, Juan tuvo que pedir ayuda a su madre para escapar del bajo de 25 metros cuadrados, con humedades y el salón como habitación, en el que le pilló la pandemia. Pagaba 600 euros, frente a la hipoteca de 500 al mes para un piso de 45 metros cuadrados en el centro de Madrid que, reconoce, pudo conseguir a buen precio por la crisis económica que provocó la sanitaria. Según los datos de Funcas, el mercado inmobiliario español se vio afectado en aquel año de forma “moderada”, con un descenso “momentáneo” de precios y transacciones.

“Existe un déficit de entre 600.000 y 700.000 viviendas en las zonas más activas”, señala Pérez Barrio, que explica que el mercado de venta y alquiler “compiten entre sí, aunque el diagnóstico es el mismo”. El presidente de Uve Valoraciones repite la receta del sector: “Construir, construir, construir”. El Banco de España también ha alertado de un déficit de unas 600.000 viviendas hasta este ejercicio.

En un informe, el regulador advertía de que “la magnitud del problema” de la vivienda “hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo” pudieran reducir “de forma significativa” las dificultades de acceso, mientras avalaba el incremento del parque público de vivienda en alquiler.